与上海、深圳出台房地产限购措施相反,这次沈阳的楼市新政,目的是化解房地产库存
2016年3月19日,辽宁省沈阳市,2016沈阳万科春季房交会开幕(cfp/图)
杨忠孝给出的垫资方案十分诱人购房者只需支付首付款的20%,剩余款项可由开发商先行垫付,垫付款项不收利息,可在4年期限内分8次偿还举例来说,总价50万的房子,20%的首付是10万元,客户只需拿出2万,再向开发商借8万,就可以去银行贷款买房了
银行是心里最为矛盾的一方张文婷认为,一方面银行出于风险厌恶,并不欢迎“零首付”政策的出台但另一方面,由于银行业务与房地产深度绑定,业务增长又离不开房地产公司业绩的支撑
邱绍珺与张旭晨结婚时,两人选择用铁西区购置的房产作为婚房一方面,方便以后张沈阳市志成中学好吗旭晨上下班,另一方面,邱绍珺购入的那套房子生活太不方便原本规划的四期项目,只完成了一期的一半便烂尾,规划当中的小学至今是一块平地,商场只剩下一处栽着半截钢筋柱子的大坑
由于垫资风险巨大,刘超等开发商摸索出按照职业、地域、年龄等特征拟定的六条“风控”标准,对借款的购房者进行严格筛选,符合标准的才给办理垫资业务
库存压力下的利益绑定
2002年,她们居住的片区迎来旧城改造当时给出的回迁条件为,到更为偏远的地方置换一套大房,或者原地补偿一套新房,但是要补差价正值中学阶段的张旭晨还未满18岁,一家三口只有父母两人可以享受补偿指标,所以如果选择原地补偿的话,只能分到一套40平米的小房子
张旭晨说,直到现在这沈阳市旅游学校地址处住所都不算太过时,她的父母仍在其中生活
房地产业是沈阳财税的主力之一2015年度,沈阳全市纳税百强单位名单中,有24家房地产及建筑业企业,实现全口径税收32.4亿元
2016年3月28日下午,沈阳市政府发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(下称《意见》),22条举措中,此前最为引人注目的“大学生零首付”政策被删除
“买个小房就算改善了”
一般而言,购房者正是因为凑不够首付款,才会选择向开发商借钱垫资,但开发商仍然开出降总价的团购优惠条件“这两个不矛盾,开发商是想回笼资金,能回多少算多少”刘超解释这两个看似矛盾的营销手法时说,购房者凑够首付后,可以从银行贷到房款,这笔资沈阳市旅游学校图片金让开发商极为解渴
3月23日,沈阳市长潘利国在博鳌亚洲论坛上表示,“大学生零首付”购房政策“是个误会”,“该政策目的是把更多的大学生年轻人留在沈阳,而不是去库存有关零首付开发商有意愿出台,大家也提出了一些建议,现在还在论证”
六条标准中,其中一条为观察购房者的现场反应“说话的速度,表情什么的,是不是真心想买能看得出来”刘超介绍,其他五条标准由售楼小姐控制即可,但这一条需要有经验的经理亲自把关
“零首付”的风险不言而喻“开发商找人做担保的,客户不还钱,开发商得还”刘超解释道,“沈阳市旅游学校电话一不小心借错了人,
张文婷认为,“垫首付”与“零首付”之间的区别已经十分微弱,即便“零首付”政策没有被叫停,最多也只能起到营销噱头的作用,对市场刺激作用有限
出于偿还历史欠账、老城区改造的需要,新世纪以后沈阳的城市建设进入快车道2000年,沈阳建成市区面积238平方公里2014年,达到430平方公里老牌重工业基地铁西区,多年来大规模企业搬迁,获得“2008联合国全球宜居城区示范奖”
“实在不行,我们可以借钱给您付首付”置业顾问杨忠孝所在的楼盘,距离白塔河地铁站、有轨电车站都不远面对“小蜜蜂”千辛万苦拉来的看房者,他来沈阳市旅游翻译学校不及介绍楼盘情况,就迫不及待地亮出垫资凑首付的底牌
据腾讯财经“棱镜”报道,2014年10月,沈阳当地一家名为瀚博地产的开发商推出“零首付”购房项目,结果销售出去的300余套商品住宅,有60套房子出现了断供违约
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大量库存背后折射的是沈阳作为老工业基地迫切的城市更新愿望
2014年,沈阳楼市商品房待售面积超过1200万平方米(沈阳市统计局数据),也是在这一年下半年,沈阳房价进入下行周期,商品房销售面积也大幅减少
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冯禹丁
作为东北三省区域中心的沈阳市,商品房销量并不算低沈阳房地产研究所副所长张祥提供的数据显示,2015年9月份至2016年2月份的6个月当中,沈阳平均每月能卖掉157万平方米的商品房
刘超坦陈,无论开发商自救沈阳市医保管理中心式的垫资首付营销手法,还是政府层面推出的“零首付”政策,归根结底都是因为库存量太大,房子太难卖所致,“不到万不得已,不会这么做”
刘超在沈阳房地产界耕耘多年,早在2008年,受金融危机影响商品房销量骤降之时,他就尝试借钱给消费者贷款买房当时敢于如此操作的开发商凤毛麟角,刘超介绍,当时有一部分借款为开发商直接提供现金,也有一部分为第三方担保公司提供借贷
在张旭晨心目中,住房是一道抹不去的儿时记忆小时候,她与父母一家三口居住在铁西区偏远的郊区,二层平房,没有独立卫生间、厨房每当下雨,家门口的土路泥泞不堪“比电影《钢的琴》里边男主角住的红砖楼还要差”她沈阳市医疗保险局说
沈阳有轨电车2号线国际软件园站附近的一处楼盘,由当地一家民营房企开发,其置业顾问张文婷提供的优惠套餐与杨忠孝有所区别购房者同样可以获得首付款20%的垫资,但要支付每年9.6%的利息“现在办这个的人挺多,都是年轻人”张文婷告诉南方周末记者,办理有利息的首付垫资业务,与银行房贷业务并不冲突
“钱本来就是开发商借给购房者的,现在又要证明这个钱购房者已经还给了开发商”
为了卖房子,沈阳的开发商们使出了浑身解数“什么办法都用上了,‘零首付’都推出了,还有啥没想过?”沈阳地产圈一位资深开发商刘超如是说
零首付
沈阳现有住房中,60平方米以下的户型占到沈阳市归属哪个省38%,90平方米以下占60%
沈阳为何会昙花一现“零首付”政策,这一老工业基地面临着怎样的去库存压力,南方周末记者近日赴沈阳进行了调查
在去库存的过程当中,开发商、银行、政府的利益已经深度绑定,都是为了撬开消费者的钱包
2016年3月13日,沈阳市浑南区白塔河路地铁站出口处,路人刚刚探出头,十几张楼盘宣传单便塞到眼前,派送员们的嘴里嘟嘟囔囔:“看看我们的(楼)盘,免费接送,可以垫首付”
经过反复商量,张旭晨家争取到了姥姥的20平米指标,得以享受60平米的补偿指标最后,父母又“咬了咬牙”,以每平米600元的差价作为补偿,争取到了一套75平米的三居室
不过在借款还清之前,开发商要扣押购房合同杨忠孝沈阳市铁西区邮编对南方周末记者说,垫首付的营销方式在沈阳房地产行业极为普遍
“想做‘零首付’其实什么时候都能做,不用政府号召也能做,不用大惊小怪的”刘超认为,开发商为购房者垫资支付房贷首付的行为,在沈阳房地产界以不同形式存在,这一做法距离“零首付”只一步之遥
(应受访者要求,文中“刘超”为化名)
在巨量库存压顶的沈阳,开发商为购房者垫资支付房贷首付款的现象其实早已有之作为老工业基地,沈阳城市更新速度越来越快,但居民的投资能力却难以跟上
“以前的垫首付都是开发商自己垫,但这次不一样,这次是开发商想让政府出面解决去库存问题”在沈阳市市长陈海波沈阳从事房地产策划、营销工作的张文婷对南方周末记者说
当地银行一度对房贷审核极为严格刘超介绍说,除了各种必要的资质证明、信誉调查以外,最严苛的一步是要求出具购房者向开发商支付款项的“进账单”
“太不方便了,买个菜要走半个小时,买包烟都没地方”邱绍珺抱怨说
刘小珊
瀚博地产楼盘出现违约现象的客户大部分为异地务工的农民工这导致政府后来的“零首付”政策把目标锁定在了大学生身上
近一个月前的3月1日,《意见》初稿规定,对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的,首付比例实行“零首付”这一政策实属史无前例,一时引来全国网民沈阳市旅游学校招生“围观”
沈阳房地产研究所副所长张祥向南方周末记者介绍,作为老工业基地,在改革开放前,沈阳人均住房面积仅有7.6平方米1998年之后的全国商品房改革,沈阳一直都在偿还历史欠账
杨忠孝与张文婷一再强调,签署垫资协议,并不影响购房者到银行办理贷款业务“开发商借钱给购房者,银行肯定知道,只能睁一只眼闭一只眼”张文婷分析,在去库存的过程当中,各方利益已经深度绑定,都是为了撬开消费者的钱包
当地人把这些受雇于开发商的传单派送员称为“小蜜蜂”,他们遍布浑南区地铁、有轨电车站遇到有买房意向的潜在买家,“小蜜蜂”们会蜂拥而上极力争夺,获胜的直接用专沈阳市旅游学校电话车将其接送至自家楼盘
楼市
在舆论对“零首付”政策热议几个小时之后,3月1日夜里,沈阳市委宣传部官微连夜发布消息,称“零首付”政策还处于前期调研论证阶段,暂不具备出台条件
垫资凑首付
就会赔钱”
但相较于销售数据,沈阳楼市的库存量仍然惊人易居中国的数据显示,截至2015年10月,沈阳房地产市场新建商品房库存接近3000万平方米,在其当时纳入统计的39个城市中居首,在全国也排名靠前其刺激政策包括二手房营业税、个人所得税先征后补;居民互换住房实行“零税费”政策;加大公积金贷款额度支持等
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沈阳房地产研究所提供的数据显示,沈阳在售商品住宅库存大约是2520万平方米,除此沈阳市市长热线之外,还有在建的工程项目8000万平方米,以及1000万平方米的待开发土地
直到现在,开发商垫资步骤简化了许多,杨忠孝介绍,如若购房者有垫资意向,直接与开发商签署垫资协议即可而刘文婷所在的开发商,可以选择与第三方签署借款协议
在沈阳读书的邱绍珺,老家位于沈阳郊县新民市,2011年从辽宁大学毕业后,在沈阳浑南区购置了一套90平的三居室邱绍珺的妻子张旭晨当时还未与其相识,也是通过父母帮衬在铁西区买了房子
沈阳
虽然开发商垫资方案、途径各有差异,但相较于8年前刘超小心翼翼的“探索”,沈阳地产界逐渐形成了垫资首付的行业潜规则
南方周末记者走访的沈阳楼盘中,有的开发商还推出了团购项目,在首付之外支付1万—2万元的&ld沈阳市医保局地址quo;团购费”,可以享受总房款3万元—4万元的减免优惠这一团购业务与首付垫资并行不悖
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计划经济时代的住房印迹,影响到了沈阳人的商品房消费习惯沈阳现有住房中,60平方米以下的户型占到38%,90平方米以下占60%“老百姓又不是很富裕,买个小房就算改善了”张祥说,沈阳每年棚户区改造2万户,加上一些改善性需求,房地产市场需求强劲
开发商为购房者垫资支付房贷首付的行为,在沈阳房地产界以不同形式存在,这一做法距离“零首付”只一步之遥
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