为了满足职工实际需求，解答职工选房困惑，段团委在金秋“助力职工购房”活动中开展“在你身边”系列讲座（购房篇），邀请到沈阳公积金管理中心铁路分中心的专家为职工讲解住房公积金贷款注意事项，郡原集团东北区域公司市场负责人作房地产知识的专题报告。
“在你身边”系列讲座——购房篇
段团委组织本次活动
沈阳公积金管理中心
铁路分中心专家
郡原集团东北区域
公司市场负责人
沈阳公积金管理中心铁路分中心的专家讲解了有关住房公积金贷款申请条件、额度、申办流程等政策规定。
（文末附：住房公积金贷款简要政策指南）
讲座吸引了很多听众
郡原集团东北区域公司市场负责人根据沈城8月份房产调控新政后，商品房成交量、投资额及增速、工业利润等数据，结合沈阳市房地产政策，分析了沈阳房地产市场的现状和走势；对楼层、户型、采光等选房知识及购房“砍价”的一些实用技巧进行讲解。
助力职工购房
本次活动为我段职工解答了有关购房公积金和购房选址的疑惑，普及了关于购房公积金申请条件、额度、流程的相关知识。段团委将会继续了解职工购房相关需求，持续为段内有购房意愿的职工答疑解惑！
附：
住房公积金贷款简要政策指南
★申请贷款前提条件（必须同时具备）
1.申请人在铁路或铁路检法两院工作，并在沈阳、长春铁路分中心或所属管理部（分理处）缴存住房公积金；
2.申请人和共同申请人具有完全民事行为能力（精神病、痴呆症人不具有完全民事行为能力）；
3.申请人和共同申请人按规定连续、足额缴存住房公积金满6个月（含共同申请人在指定的非沈阳铁路分中心及其所属管理部缴存住房公积金）；
4.申请人所购买楼盘的售房单位（开发商）已与沈阳住房公积金管理中心签订保证协议；
5.申请人和共同申请人均为所购买自住住房的产权人，并且购房首付款不低于规定比例；
6.申请人和共同申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力；
7.申请人和共同申请人没有尚未还清的债务，且个人信用情况符合规定；
8.申请人和共同申请人申请贷款之前6个月内无公积金提取记录（不含委托提取还贷）；
9.申请人和共同申请人同意提供铁路分中心认可的担保方式；
10.申请人和共同申请人符合沈阳铁路分中心上级规定的其他条件。
备注：符合贷款规定条件的直系血亲可以作为其他共同申请人参与贷款额度的计算，凡参与可贷额度计算并获准贷款的，均为借款人和还贷人。直系血亲特指生育自己的父母和自己生育的子女。
★申请贷款需提供的具体证明材料（要件）
1.申请人和共同申请人身份证原件及复印件各2份（正、反面复印在A4纸的一面上）；
2.《户口簿》原件及复印件1份（复印件由首页、申请人、配偶及其他共同申请人页组成）；
3.《结婚证》原件及复印件1份(已婚提供)；
4.已备案的《商品房买卖合同》原件2份；
5.《辽宁增值税普通发票》（购房首付款发票）原件及复印件1份；
6.售房单位提供的《预购商品房预告与商品房抵押权预告登记申请书》和《委托书》原件各1份（或组合贷款的《不动产登记证明》原件及复印件1份）；
7.主借款人名下的建行储蓄卡原件及复印件1份（切记：储蓄卡必须为一类账户卡）；
8.在沈阳铁路分中心和沈阳公积金中心之外缴存公积金的申请人和共同申请人，另需提供《住房公积金缴存证明》及近一年正常、连续、足额缴存公积金的明细原件各1份。
★准予申请时限及房源规定
申请人在正式签订商品房买卖合同并在沈阳市房产部门备案后的24个月内，可以向沈阳铁路分中心提出贷款申请；所购买的房屋仅限于沈阳市行政区划内可具有国有土地《不动产权证书》（房屋所有权证）的住房（平房除外）。
★贷款额度、比例、期限及利率
⒈贷款额度、比例（需同时符合下列限额标准和规定）
①申请人单方缴存住房公积金，最高限额为40万元；申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，最高限额为60万元；符合条件的家庭成员三人以上共同申请贷款的，最高限额为80万元；
在新民、辽中地区购买普通自住商品房的，申请人单方缴存住房公积金，最高限额为30万元；申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，最高限额为45万元；符合条件的家庭成员三人以上共同申请贷款的，最高限额为50万元；
②不得高于可贷额度。可贷额度＝申请人及共同申请人计算住房公积金月缴存额的工资基数×职工个人还贷能力系数×12个月×计划贷款年限；
③不得高于参与贷款计算的缴存职工公积金账户余额之和的15倍，账户余额之和不足2万元的，按2万元计算；
④购买普通自住商品房首次申请住房贷款的，贷款比例不得高于房屋总价款的80%；
⑤贷款额度计算到千元，千元以下舍去。
⒉期限
贷款的最低期限为2年，最高期限为30年，且不得超过法定退休年龄。
同时符合以下3个条件的职工，贷款年限可在退休年龄的基础上延长5年：
①缴存公积金以来首次申请公积金贷款；
②男方年满45周岁，女方年满40周岁；
③连续缴存公积金3年（含3年）以上。
⒊贷款利率
贷款利率执行实际放款日中国人民银行和建设部的有关规定，并随中国人民银行公积金贷款利率的调整而调整。目前，贷款期限1至5年（含5年），年利率为2.75%；贷款期限6至30年，年利率为3.25%。
★贷款的申办程序
1.咨询、办理购房手续：申请人及共同申请人可携带身份证原件到沈阳铁路分中心办事大厅对贷款条件、要件、流程等政策进行咨询，同时领取贷款操作指南和相关格式文本，请不要盲目和售房单位签订合同，避免违约。经测算可受理贷款申请的，申请人及共同申请人与售房单位签订《商品房买卖合同》，并交纳购房首付款，开具全额（首付款）发票，同时领取贷款所需其他相关要件。
2.申请：申请人及共同申请人需在测算后的一个月内持上述所有申请贷款的具体证明材料（要件）到沈阳铁路分中心正式申请贷款（有配偶和其他共同申请人的，必须同时到场，需当面签字画押）。
3.审核要件、签订合同（协议）：工作人员按届时贷款政策进行要件审核、录入信息。初审、复审通过后，打印合同（协议）、借据等文本。铁路分中心、受托银行、申请人和共同申请人签订《借款合同》、《抵押合同》、《委托扣款协议》等等。
提示：①最终审定的贷款额度因政策调整等原因低于初步测算的贷款额时，以最终审定的贷款额度为准（可能需申请人到开发商补交购房首付款）；②正式签订合同（协议）前，请反复阅读并知悉含义。
4.发放贷款、领取贷款回执：待房屋抵押登记手续办理完毕后（需经住房所在地有关主管部门审批），经核准，通知受托银行将贷款划入开发公司已与中心签订保证协议的预留账户中，不直接兑付现金。若因提供账户出现差错所引起的纠纷和沈阳铁路分中心无关。借款人在接到沈阳铁路分中心放款通知（短信或电话）的次日起3个工作日内，由借款人本人持身份证原件、建行还贷卡原件到沈阳铁路分中心的相关窗口领取贷款回执。
提示：贷款回执应反复阅读，知悉含义，并长期妥善保管。建议各复印一份，存放在不同地点，以备不时之需。
★贷款的偿还
借款人自贷款发放的次月起进入还款期。借款人每月应按合同（借据）约定的时点及时偿还当月应还贷款本息额，直至贷款全部还清。分中心根据国家规定调整利率，无须另行通知借款人。若遇法定利率调整，则于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定，分中心将为借款人调整月还款额。
⒈还款方式：借款人可在申请贷款时，在等额本息法和等额本金法两种还款方式中任选其一，还款期内，允许借款人变更一次还款方式。
⒉公积金直接冲抵还款：借款人、配偶、其他共同借款人需和沈阳铁路分中心签订《委托提取住房公积金偿还个人住房公积金贷款协议》，沈阳铁路分中心按照政策规定及协议约定，每月按照借款人、配偶、其他共同借款人的顺序从其个人公积金账户中直接扣收应还公积金贷款本息（含罚息），取消现金提取公积金偿还分中心公积金贷款的方式。当自己的公积金余额均不足以偿还整期还款额时，将自动转为在签约的银行还款卡中由受托银行代扣（详见协议条款）。当自己的公积金余额不足以偿还，而几个人的余额合计达到或超过整期还款额时，也不能实现公积金代扣还贷。
⒊银行卡代扣：借款人与受托银行签订《沈阳住房公积金贷款委托扣款协议》后，当“公积金直接冲抵还款”未成功时（含未签约），自动转为受托银行从银行还款卡中按月扣收应还贷款本息（含罚息）。借款人应在每月的放款日的前一工作日之前将当期应还本息额足额存入卡内，银行卡中的存款余额应始终保持元以上，以防止上调利率或银行收取年费等而产生不必要的逾期。当签约的借款人或共同借款人的个人公积金账户余额大于或等于整期还款额时，将又转为继续从借款人或共同借款人的公积金账户中自动扣收贷款本息（含罚息）。以此规律，循环往复。
⒋逾期罚则：沈阳铁路分中心对不按期偿还贷款的借款人，将按国家有关规定及《借款合同》约定加收罚息，并将不良记录上传至中国人民银行的个人征信系统（有可能影响本人的未来经济生活），同时将其列入分中心“黑名单”，限制或取消将来的再贷款资格。沈阳铁路分中心对达到或超过连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息的借款人，经劝导仍不按期还贷的，按照《借款合同》和《抵押合同》约定，有权宣布《借款合同》提前到期，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息；有权冻结、划转借款人及共同借款人在沈阳铁路分中心存储的公积金用于偿还贷款；有权向法院提起诉讼，申请将抵押人已依法设定抵押的房屋进行查封、拍卖、变卖或者抵债。沈阳铁路分中心认为有必要的，还将向借款人所在单位（含配偶单位）通报其逾期还贷情况，并在《沈阳铁道报》等媒体曝光。
⒌提前偿还贷款
借款人（含共同还款人）同时符合以下条件的，可申请提前偿还在沈阳铁路分中心的公积金贷款本息（共同还款人包括：借款人配偶、借款人的父母或子女）：
①提取定期存储余额提前部分或全部偿还公积金贷款必须按月正常还款6个月以上；
②公积金提前部分还款金额（本金）须大于等于贷款余额的10%且大于等于1万元；
③提前部分还贷次数累计不得超过5次（指现金和提取公积金部分还贷次数之和，销户提取公积金偿还贷款不计入累计次数）。
携带要件：
①公积金直接冲抵的，携带身份证原件（共同还款人还贷的，还需另行提供与借款人的关系证明和《借款合同》）；
②现金还贷的，需携带身份证原件、建行储蓄卡（建行储蓄卡必须是一类账户，并将偿还贷款资金提前足额存入卡内，同时牢记该卡的取款密码，否则将无法成功还贷）；
③提前全部还贷的，除携带上述①、②所列要件之外，已经办理《不动产权证书》（房屋所有权证）的，需同时携带（撤销房产抵押用）。
备注：提前部分偿还公积金贷款的，铁路分中心将重新计算借款人的月还款额；提前全部偿还公积金贷款的，借款人与铁路分中心的借款合同即告终止。
6.正常偿还贷款
借款人（含共同还款人）按《借款合同》约定的计划期限正常全部还贷后，应在一个月内持如下要件自行到公积金办事大厅办理《借款合同》的终止和撤销房屋抵押前期手续，否则，该住房不能办理转让、赠与、继承等事宜。
①本人的身份证原件；
②已经办理《不动产权证书》（房屋所有权证）的，需同时携带（撤销房产抵押用）。
7.缩短贷款期限
借款人（含共同还款人）同时符合以下条件的，可申请缩短贷款期限：
①借款人（含共同还款人）所在单位正常按月为其缴交住房公积金；
②借款人必须按月足额还款一年以上,且无贷款逾期记录；
③申请缩短贷款期限的，一年内（指天）必须办理一次提前部分偿还贷款业务。提前还款额度越大，贷款期限将缩的越短；
④组合贷款的，需要将商贷部分全部结清后，方可办理缩短贷款期限业务；
⑤在还款期限内，只允许办理2次缩短贷款期限业务，且间隔期至少一年。
携带要件：
①借款人身份证原件；
②《借款合同》或《借据》原件；
③如果是组合贷款，还需提供商贷部分的全部结清证明原件及复印件一份。
8.信息服务
①在借款人向沈阳铁路分中心申请住房公积金短信免费服务并获批准的前提下，沈阳铁路分中心定期将有关公积金贷款的发放、偿还、逾期等重要信息发送至借款人的手机中，如因特殊原因未发送成功，敬请谅解；
②可登陆沈阳住房公积金管理中心网站，进入“铁路公积金”模块自行查询公积金贷款相关信息，网址：
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